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ALERTAS ROJAS EN EL PROCESO DE ESCROW/TÍTULO (CONT.)
GUÍA DE CHICAGO TITLE PARA COMPRADORES Y VENDEDORES DE CALIFORNIA
Es responsabilidad del comprador contactar su propio asesoramiento si no comprende cuáles pueden ser los efectos del acuerdo.
ESCRITURA DE FIDEICOMISO: son comunes. Durante el proceso de escrow, se pedirá una demanda del beneficiario quien solicitará que la compañía de título pague los préstamos existentes con fondos provenientes del préstamo nuevo del comprador (o los fondos si es todo en efectivo).
ALERTA ROJA: observar escrituras de fideicomiso antiguas. Si encuentra una escritura de fideicomiso en el informe preliminar que ya se pagó o que un propietario anterior la adquirió, llame inmediatamente a su oficial de título.
El oficial de título investigará la escritura de fideicomiso y realizará los pasos necesarios. Las escrituras de fideicomiso antiguas con personas individuales que actúan como acreedores son difíciles de eliminar, especialmente si han pasado varios años desde la cancelación del préstamo. En ocasiones, se necesitará un bono para quitar una escritura de fideicomiso de un título.
INVASIONES DE TERRENO: en ocasiones, una estructura (comúnmente una cerca o una entrada) invade el terreno de una propiedad. Generalmente, esto significa que el asegurador propuesto deberá tomar la propiedad sujeta a la invasión de terreno. Comuníquese con su oficial de título cuando aparezca texto sobre invasión de terrenos en el informe preliminar.
ALERTA ROJA: el acreedor puede no desear prestar dinero para una propiedad en donde haya invasión de terreno. En algunas circunstancias, un endoso a la póliza del acreedor (generalmente con un cargo adicional) puede satisfacer al acreedor. Esto se determina según el caso. Nuevamente, comuníquese con el oficial de título.
AVISO DE VIOLACIÓN: en ocasiones, el departamento de incendios, el departamento de salud o la división de cumplimiento de zonificación local registran estas violaciones en situaciones en que la propiedad viola el código local.
ALERTA ROJA: es posible que se deba eliminar la violación, y que la agencia de cumplimiento local tenga que emitir una liberación antes del cierre.
El vendedor o el representante del vendedor deberán tratar directamente con la agencia adecuada para resolver estos tipos de problemas.
ORDEN JUDICIAL/SENTENCIAS: no constituyen un punto estándar. El tipo más común que se debe mostrar en un informe preliminar es una sentencia de manutención. Los tribunales emiten esta sentencia cuando la parte identificada debe la manutención de un hijo o cónyuge.
(Ver “Declaración de información”).
ALERTA ROJA: las sentencias de manutención pueden tardar hasta seis semanas para obtener una demanda y liberación por parte del acreedor (generalmente la oficina del fiscal de distrito). Si observa una orden o sentencia, comuníquese con el oficial de escrow inmediatamente para verificar que la demanda se haya solicitado.
QUIEBRA: a pesar de que no es habitual, las quiebras no son estándar.
ALERTA ROJA: todas las quiebras abiertas requieren que el deudor obtenga permiso judicial para vender o gravar un activo (la casa) o adquirir una deuda nueva.
AVISO DE ACCIÓN PENDIENTE: también conocido como “lis pendens”.
ALERTA ROJA: esto significa que una persona tiene un juicio pendiente que puede afectar el título de la propiedad. En ocasiones, esto se da en situaciones de divorcios reñidos. Se requiere un retiro de lis pendens antes del cierre.
Si encuentra algo en su informe preliminar que no esté enumerado aquí, es probable que sea una alerta roja y debería comunicarse con su oficial de título. Estarán dispuestos a proporcionarle las copias de los documentos registrados y avisarle lo que se necesita para eliminar el punto (si es necesario). Comuníquese con su asesor legal para obtener más asesoramiento.
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