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ALERTAS ROJAS EN EL PROCESO DE ESCROW/TÍTULO
GUÍA DE CHICAGO TITLE PARA COMPRADORES Y VENDEDORES DE CALIFORNIA
El oficial de escrow necesitará alguna información básica para abrir el escrow y continuar con
el proceso:
• Dirección correcta y número de parcela si está disponible
• Precio de venta
• Nombres completos de todas las partes
involucradas y estado civil
• Información de contacto de todas las partes
• Nombre del acreedor existente, número de
préstamo, información de contacto y saldo
pendiente aproximado.
• Información de la HOA (Asociación de propietarios
de vivienda), como dirección y cuotas
• Información de compañía de gestión de HOA
(si existiera alguna)
• Monto de la comisión y condiciones adicionales
En general, el primer punto para ingresar el escrow es el depósito inicial del comprador.
El archivo de escrow se completará, punto
por punto, hasta que se cumplan todas las condiciones y el escrow esté listo para el cierre.
Señales de peligro en el proceso
de escrow/título
Una “alerta roja” es una señal para prestar atención. A continuación, se enumeran algunos de los puntos que pueden provocar retrasos u otros problemas dentro de una transacción y que se deben abordar adecuadamente antes del cierre.
• Quiebras
• Fideicomisos comerciales
• Gravámenes y sentencias, que incluyen
gravámenes de manutención de hijos o cónyuge
• Invasión de terreno o servidumbres no registradas
• Hecho de fallecimiento comprobado
• Ejecución de hipotecas
• Resultados de inspección física, como invasión
de terreno o servidumbres no registradas
• Legalizaciones
• Carta poder
• Ejecución correcta de documentos
• Construcción reciente
• Transferencias o préstamos que involucren
sociedades anónimas o sociedades
• Cambio de último momento de los compradores
• Cambio de último momento del tipo de
cobertura de seguro de título
Ejemplos de alertas rojas
IMPUESTOS: generalmente son estándar y muestran el estado del año fiscal actual.
ALERTA ROJA: Impuestos a la propiedad diferidos es un programa estatal para los adultos mayores. Permite que el propietario difiera los impuestos hasta que se venda o refinancie la propiedad. El propietario solicita al estado, el estado brinda “cheques” que el propietario usa para pagar los impuestos. El motivo por el cual esta es una alerta roja es porque el proceso de escrow deberá pedir al estado una demanda a fin de pagar los impuestos diferidos. Se puede tardar hasta dos semanas para obtener una demanda.
Cláusulas, condiciones y restricciones
(CC&R, por sus siglas en inglés):
estas condiciones y restricciones son estándar. El comprador debe solicitar las CC&R. El comprador debe leerlas por completo, especialmente si se contemplan mejoras realizadas a la propiedad.
ALERTA ROJA: algunas CC&R prohíben ciertos tipos de mejoras.
SERVIDUMBRES: las servidumbres también
son estándar. La mayoría de las servidumbres
en fraccionamientos más recientes (20 años o menos) se encuentran dentro de la calle. Algunos fraccionamientos tienen servidumbres no exclusivas en porciones de la propiedad, por ejemplo, para mantenimiento de patios laterales, acceso a áreas comunes (como canchas de golf), etc.
ALERTA ROJA: si se contemplan mejoras (como construcción de una piscina o spa), luego, el comprador debe solicitar que las servidumbres se tracen en un mapa a fin de determinar
que no habrá interferencias para las mejoras contempladas.
ACUERDOS: generalmente son acuerdos de mantenimiento de carreteras, acuerdos de servidumbre mutuos (como una entrada compartida) o acuerdos de mejora y comprometerán al propietarios a ciertas acciones. Si el acuerdo se registra, se debe solicitar una copia del acuerdo al sector de títulos y proporcionárselo al comprador.
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